Uno de los temas que más consultas genera cuando alguien está por alquilar es el de las expensas. Y no es para menos: nadie quiere llevarse una sorpresa a fin de mes con un número que no esperaba. Lo curioso es que, aunque parece un tema sencillo, hay muchas dudas sobre qué corresponde pagar como inquilino y qué debería quedar del lado del propietario. Me ha pasado varias veces con inquilinos que firman un contrato sin tener claro este punto y después terminan discutiendo con el dueño o con el administrador. Por eso conviene tenerlo claro antes de poner la firma.
La regla básica que no siempre se cumple
En términos generales, el inquilino paga las expensas ordinarias. ¿Qué son? Básicamente los gastos habituales para mantener el edificio funcionando: limpieza, vigilancia, mantenimiento de ascensores, jardinería, sueldo del encargado, luz de pasillos, seguro del consorcio, esos gastos que se repiten mes a mes. Hasta acá no hay gran misterio. El problema aparece cuando entran los gastos extraordinarios, esos que no están previstos en el presupuesto mensual y que suelen ser más abultados.
Ahí es donde aparecen los problemas. Muchas veces el inquilino recibe una liquidación con cargos por reparaciones grandes, como cambiar la bomba de agua o arreglar el techo del edificio, y no sabe si le corresponde pagarlo. En la mayoría de los casos, esos gastos extraordinarios son responsabilidad del propietario. Pero ojo: esto no es una ley escrita en piedra en todo el país, porque cada contrato puede establecer condiciones distintas. Por eso siempre digo: leé el contrato antes de firmar, y si algo no te cierra, preguntá.
El detalle que suele pasarse por alto: las expensas extraordinarias
Un error común es creer que todas las expensas son iguales. Las extraordinarias incluyen obras de mejora, reparaciones estructurales, pintura de fachada, renovación de cañerías comunes, o cualquier gasto que no sea recurrente. En la práctica, el dueño del departamento es el dueño del inmueble, entonces lógico es que él afronte las inversiones que mejoran el edificio. Pero hay contratos que trasladan parte de esos gastos al inquilino, sobre todo si la obra genera un beneficio directo, como un nuevo sistema de calefacción central. No siempre se tiene en cuenta, y después vienen los malentendidos.
Un consejo que doy siempre: antes de alquilar, pedí el último par de liquidaciones de expensas del departamento. Ahí vas a ver si hay algún gasto extraordinario recurrente o si el consorcio tiene juicios o deudas. Si ves que todos los meses aparece un cargo por “fondo de reparaciones” o “arreglos varios”, preguntá de qué se trata. Eso te puede evitar una discusión a los dos meses de mudarte.
Qué pasa con las multas y los daños
Otro punto que genera ruido son las multas por infracciones en el edificio o los daños que un inquilino pueda causar en zonas comunes. Acá no hay mucho misterio: si el que rompió algo o generó la multa fue el inquilino, el gasto es del inquilino. Si no se puede determinar quién fue, el consorcio suele imputarlo a expensas comunes y ahí se complica porque termina pagando todo el edificio. En esos casos, lo mejor es tener buena comunicación con el administrador y dejar todo asentado por escrito si hubo un incidente. No es raro que un inquilino termine pagando expensas de un daño que no hizo, simplemente porque no reclamó a tiempo.
Lo que conviene revisar antes de firmar
Si estás por alquilar, te recomiendo que tengas en cuenta estos puntos:
- Pedí el reglamento de copropiedad y el último detalle de expensas.
- Fijate si el contrato menciona específicamente qué se considera gasto ordinario y qué extraordinario.
- Preguntá si hay juicios contra el consorcio o deudas previas, porque eso puede derivar en expensas extraordinarias futuras.
- Si el edificio tiene muchos años, es probable que tenga obras de mantenimiento pesado programadas. Averigualo antes de mudarte.
Esto puede hacer la diferencia entre un alquiler tranquilo y uno lleno de llamados al administrador. No es que haya que desconfiar siempre, pero es mejor prevenir que después andar reclamando.
En definitiva, la clave está en tener todo claro por escrito y no dar nada por sentado. Si tenés dudas sobre cómo están redactadas las cláusulas de expensas en tu contrato, no está de más consultarlo con un profesional o con la inmobiliaria que te está asesorando. Nosotros estamos acostumbrados a ver estas situaciones y podemos ayudarte a revisar los puntos clave antes de que firmes algo que después te traiga dolores de cabeza.
