Te puede pasar que estés por comprar un departamento, todo parece en orden, y de golpe aparece la palabra “usufructo” en los papeles. O quizás estás por vender y un familiar te pide que le dejes usar la casa de por vida. En cualquiera de los dos casos, si no tenés claro de qué se trata, te podés llevar una sorpresa grande. Mucha gente confunde usufructo con alquiler o con simple permiso, y no es lo mismo. Acá te cuento cómo funciona en la práctica, qué derechos y obligaciones genera, y por qué conviene entenderlo antes de firmar cualquier cosa.
La diferencia entre ser dueño y tener el usufructo
En criollo, el usufructo es el derecho a usar y disfrutar de una propiedad que no es tuya. El dueño sigue siendo el dueño, pero no puede vivir ahí, alquilarla ni hacer nada que interfiera con la persona que tiene el usufructo. Eso sí, el usufructuario no puede vender el inmueble, porque no es el titular del dominio. Es como tener la llave y el control del uso, pero sin la escritura a tu nombre. Es un derecho real, no un simple préstamo. Por eso, cuando una propiedad tiene un usufructo vigente, el comprador no puede tomar posesión hasta que ese derecho se extinga.
¿Quién suele pedir usufructo y por qué?
Lo más común es verlo en familias. Un padre vende o dona la casa a los hijos, pero se reserva el usufructo para poder seguir viviendo ahí hasta que fallezca. También puede aparecer en herencias, cuando uno de los herederos quiere garantizarse el uso de la propiedad mientras los otros reciben la nuda propiedad. En el mercado, esto suele generar dudas en los compradores. “Si el dueño no puede vivir ahí, ¿por qué no puedo entrar yo?”. La respuesta es simple: porque el usufructuario tiene prioridad de uso, y eso está inscripto en el Registro de la Propiedad. No es algo que se pueda ignorar.
Lo que tenés que revisar antes de comprar una propiedad con usufructo
Si estás por comprar y te enterás de que hay un usufructo, lo primero es saber quién es el usufructuario y por cuánto tiempo. Puede ser vitalicio, o puede tener un plazo fijo, por ejemplo, diez años. También puede ser que el usufructo sea sobre una parte del inmueble, o que esté sujeto a una condición. No es lo mismo comprar un piso donde el usufructuario vive y tiene 80 años, que uno donde el usufructo vence en seis meses. En el primer caso, vas a tener que esperar, y no hay forma de apurar eso. En el segundo, el riesgo es mucho menor. Un detalle que suele pasarse por alto: el usufructuario está obligado a cuidar la propiedad, pero no a hacer mejoras. Si la casa se deteriora, el dueño no puede reclamarle que la ponga nueva, salvo que haya un acuerdo aparte.
¿Se puede vender una propiedad con usufructo?
Sí, se puede. Pero el comprador recibe la nuda propiedad, es decir, el título de dueño, pero sin poder usar el inmueble hasta que termine el usufructo. Esto hace que el valor de mercado sea menor, porque el comprador no puede disponer de la propiedad de inmediato. Si estás vendiendo, es importante que aclares esta situación desde el principio. No tiene sentido esconderlo, porque el escribano lo va a ver en los informes de dominio. Y si el comprador se entera después de pagar la seña, se puede generar un conflicto grande. En la práctica, una propiedad con usufructo suele venderse a un precio más bajo, y muchas veces conviene esperar a que se extinga para venderla libre.
Errores comunes que conviene evitar
Uno de los errores más frecuentes es pensar que el usufructo se termina automáticamente si el usufructuario se va a vivir a otro lado. No es así. Mientras el derecho esté inscripto, sigue vigente aunque la persona no esté usando la propiedad. Otro error es creer que el dueño puede alquilar el inmuevil sin el consentimiento del usufructuario. Tampoco puede. El usufructuario tiene el control del uso, y cualquier contrato de alquiler lo tendría que firmar él, no el dueño. Y un tercer punto que genera problemas: si el usufructuario fallece, el derecho no pasa a sus herederos. Se extingue con su muerte, salvo que se haya pactado algo distinto en el contrato original.
Cuándo conviene y cuándo no conviene aceptar un usufructo
Para el que vende o dona, puede ser una buena herramienta si quiere asegurarse de no quedarse en la calle. Por ejemplo, un padre que dona la casa a los hijos pero quiere vivir ahí hasta el final. Para el comprador, en cambio, suele ser una traba, salvo que el precio sea muy conveniente y el plazo del usufructo sea corto. Si estás evaluando comprar una propiedad con usufructo, hacete estas preguntas: ¿cuánto falta para que termine?, ¿el usufructuario tiene buena salud o es una persona mayor?, ¿necesito la propiedad ya o puedo esperar? Si la respuesta es que necesitás mudarte en el corto plazo, mejor buscar otra cosa. Si podés esperar y el precio es bajo, puede ser una inversión interesante.
Antes de avanzar con cualquier operación donde aparezca el usufructo, hablalo con un escribano de confianza y con la inmobiliaria. Cada caso tiene sus particularidades, y lo que sirve para una familia puede no servir para otra. Si tenés dudas sobre una propiedad en particular, acercate a la oficina y vemos el informe de dominio juntos. Es mejor revisarlo antes de firmar que después tener que desarmar un compromiso.
